กลยุทธ์การเลือกทำเลที่ตั้งสถานประกอบการ

          ปัจจุบันการเลือกทำเลที่ตั้งของธุรกิจขนาดย่อมเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่มีผลต่อความสำเร็จขององค์การ และมีความสำคัญประการหนึ่งสำหรับ ผู้ประกอบการที่ต้องคำนึงถึง เพราะสิ่งเหล่านี้มีผลกระทบโดยตรงต่อการผลิตและการดำเนินงาน การตลาด และ ต้นทุนของกิจการ แม้ว่าการตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้งจะเกิดขึ้นไม่บ่อยนักก็ตามธุรกิจแต่ละประเภทมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกัน อีกทั้งมีกลยุทธ์และเป้าหมายที่ไม่เหมือนกันปัจจัยและวิธีการที่นำมาใช้ในการตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้งจึงต้องแตกต่างไปด้วย เพราะมีผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไร ความได้เปรียบในการแข่งขัน ตลอดจนความอยู่รอดของธุรกิจและเมื่อทำการตัดสินใจ ไปแล้ว 


          ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องมีความระมัดระวังในการตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้งของธุรกิจด้วยความรอบคอบ เพราะสิ่งเหล่านั้นมีผลต่อความสำเร็จและความล้มเหลวของธุรกิจด้วยเช่นกัน 

การวางแผนเลือกที่ตั้ง [Location Planning]

1. ที่ตั้ง [Location]

2. บทบาทที่ตั้งต่อการดำเนินงาน

3. ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้ง

4. ขั้นตอนการเลือกที่ตั้ง

5. การคำนวณระยะทางในการขนส่ง

6. วิธีจุดศูนย์ดุล

7. การวิเคราะห์จุดคุ้มทุน

8. กลยุทธ์ในการเลือกที่ตั้งสถานประกอบการด้านบริการ

ที่ตั้ง [Location]

 

หมายถึง สถานที่สำหรับประกอบกิจกรรม ทางธุรกิจขององค์การ เช่น โรงงาน โกดัง สินค้า สำนักงานใหญ่ หรือสาขา เป็นต้น ที่ตั้งจะมีความสำคัญต่อการผลิตการดำเนินงานขององค์การ การเลือกที่ตั้งจำเป็นกระบวนการในการศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูล เพื่อกำหนดสถานที่ที่ธุรกิจสามารถดำเนินงานได้อย่างสะดวกและมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยพิจารณาต้นทุน รายได้ ความสัมพันธ์ที่มีต่อบุคลากร ลูกค้า และผู้ขายวัตถุดิบ ตลอดจนสภาพแวดล้อมในการดำเนินงาน

ความสำคัญของทำเลที่ตั้ง

          ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญ(Key Success Factor) ต่อความสำเร็จของธุรกิจค้าปลีกขนาดย่อม กล่าวคือผู้ประกอบการท่านใดมีทำเลดีถือว่าได้เปรียบคู่แข่งขันโดยผู้ประกอบการธุรกิจแต่ละประเภทจะใช้ทำเลที่ตั้งเป็นกลยุทธ์สำคัญในการความได้เปรียบทางการแข่งขันด้านต่างๆ ซึ่งขึ้นอยู่กับลักษณะธุรกิจด้วย      

             

       ถ้าเป็นธุรกิจประเภทหาบเร่แผงลอยการเลือกทำเลที่ตั้งเป็นกระบวนการที่เคลื่อนไหวตลอดเวลาไม่หยุดอยู่กับที่โดยที่ไม่ได้สิ้นสุดเมื่อธุรกิจดำเนินงาน แต่จะมีความต่อเนื่องกันไปตลอดชีวิตของธุรกิจ ท่านใดจะใช้วิธีการค้าแบบนี้ต้องเลือกกลยุทธ์ในการเลือกว่าที่สถานที่ใดน่าจะขายอะไรดีเช่น  ตั้งโต๊ะขายปากกาดินสอบริเวณสนามสอบ  วางแผงขายผลไม้ในตลาด  เข็นรถขายข้าวเหนียวหมูย่างในเวลาเช้าหน้าออฟฟิต  ซึ่งต้องสามารถตอบสนองข้อกำหนดทางด้านทำเลที่ตั้งของธุรกิจได้ดีที่สุดและส่งผลสะท้อนถึงสภาพแวดล้อมและสภาพของธุรกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป

ตัวอย่างเช่น

เดอะมอลล์ท่าพระ

           เดอะมอลล์ เป็นห้างสรรพสินค้าในประเทศไทย ของเครือเดอะมอลล์กรุ๊ป มีสาขาหลายแห่งทั่วประเทศ ได้แก่ สาขา บางกะปิ ท่าพระ งามวงศ์วาน บางแค รามคำแหง นครราชสีมา นอกจากนี้ เอ็มโพเรี่ยม และ สยามพารากอน ก็เป็นธุรกิจในเครือ นอกจากนี้ในบางสาขายังมีสวนน้ำด้วย

           เดอะมอลล์สาขาแรก เปิดเมื่อวันที่ 25 มิถุนายน พ.ศ. 2524 บริหารงานโดยศุภชัย อัมพุช เจ้าของธุรกิจอาบอบนวดหลายแห่งบนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ปัจจุบันเดอะมอลล์บริหารงานโดยสุรัตน์ อัมพุช และศุภลักษณ์ อัมพุช บุตรสาวของศุภชัย

ปัจจัยสำคัญในการเลือกทำเลที่ตั้ง

          1. ความนิยมส่วนตัวของผู้ประกอบการ อาจมีทัศนคตินิยมชมชอบบางทำเลเป็นพิเศษ เช่น เป็นท้องถิ่นกำเนิดมีเพื่อนฝูงญาติมิตรช่วยอุดหนุนกิจการทำให้ผู้ประกอบการสามารถเริ่มต้นธุรกิจได้ง่าย
ชอบเมืองเล็ก ๆ ที่มีบรรยากาศสงบ ความนิยมส่วนตัว เป็นต้น

          2. ความเหมาะสมกับประเภทของธุรกิจ  ธุรกิจการผผลิตควรอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ทำให้ต้นทุนรวมในระยะยาวต่ำที่สุด แต่สำหรับธุรกิจการค้าปลีกและการบริการทำเลที่ตั้งที่ดีต้องให้ความสะดวกแก่ลูกค้ามากที่สุด การคมนาคมและการอยู่ในย่านชุมชนเป็นสิ่งสำคัญมาก

          3. การแข่งขันของธุรกิจประเภทเดียวกัน การมีทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้กับคู่แข่งเป็นสิ่งที่ลดทอนรายได้ของกิจการ เพราะลูกค้าสามารถเปลี่ยนใจหรือเลือกอุดหนุนร้านของคู่แข่งได้ไม่ยาก ยิ่งถ้ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายมีจำนวนจำกัด ผู้ประกอบการควรแน่ใจว่าไม่ได้ดำเนินธุรกิจแข่งขันกับผู้อื่น

          4. การคมนาคมและจราจร สำหรับธุรกิจการค้าปลีกและการบริการจะต้องเน้นความสะดวกในการสันจรของลูกค้า ซึ่งต้องพิจารณาปัจจัยอื่นด้วยอย่างรอบคอบในเรื่องการจราจรขาเข้า-ขาออกที่จอดรถ ความหนาแน่นของการจราจร การเดินรถทางเดียว สะพานลอยหรือทางม้าลายข้ามถนน ฯลฯ ประกอบด้วย เพราะบางแห่งดูเหมือนจะสะดวกแต่ไม่ใช่ทำเลที่ดี

          5. ต้นทุนของทำเลที่ตั้ง จะต้องคำนึงถึงเงินทุนที่มีอยู่ การกู้ยืมเพิ่มเติมที่จำเป็น งบกระแสเงินสดในช่วงที่มีการผ่อนชำระเงินกู้ ตลอดจนสภาพคล่องของกิจการ เพราะการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นนี้เป็นหนี้ก้อนใหญ่ที่ต้องอาศัยระยะเวลาในการชำระคืนที่ยาวนาน แต่ถ้าเป็นการเช่าไม่ควรใช้ค่าเช่าที่ต่ำเป็นเครื่องชี้ขาดในการเลือกทำเล เพราะร้านที่อยู่ในทำเลดีค่าเช่าสูงมักจะทำกำไรให้แก่ธุรกิจได้ดีกว่าและมียอดขายสูงกว่า แต่ถ้าประกอบการที่ไม่มีทุนมากพอที่จะจ่ายค่าเช่าสูง ก็ควรเลือกทำเลที่ดีที่สุดที่จะหาได้ในราคาที่ตนสามารถที่จะจ่ายได้

          6. กฎหมายและภาษีท้องถิ่น การเลือกทำเลที่ตั้งควรศึกษาผังเมืองและชุมชน ตลอดจนการขยายและปรับปรุงสาธารณูปโภคในอนาคต เช่น เขตพื้นที่สีเขียวเพื่อการเกษตรกรรม มีข้อห้ามสร้างตึกสูงเกินกำหนด เป็นต้น ภาษีท้องถิ่นที่ต้องชำระแก่กรมสรรพากรมีทั้งภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งในแต่ละท้องที่จะมีการประเมินแตกต่างกันขึ้นอยู่กับว่าเป็นเขตชุมชนธุรกิจหรือไม่

          7. ทัศนคติของชุมชน สัมพันธภาพอันดีระหว่างชุมชนกับธุรกิจจะทำให้การดำเนินงานทุกอย่างดำเนินไปได้ราบลื่น ธุรกิจขนาดย่อมที่มีภาพพจน์ที่ดีในการสร้างประโยชน์แก่ชุมชนในด้านการว่าจ้างแรงงาน การอุดหนุนสินค้าและบริการต่าง ๆ การมีส่วนร่วมในกิจกรรมของชุมชน การบริจาคเงินเพื่อสาธารณกุศล การบำเพ็ญประโยชน์แก่สาธารณะ

          8. ความสามารถที่จะเป็นแหล่งทรัพยากรของธุรกิจ ธุรกิจบางแห่งจำเป็นต้องอยู่ใกล้แหล่งวัตถุดิบ เช่น การทำปลาตากแห้ง กุ้งแห้ง น้ำปลา ปลาเค็ม ควรอยู่ใกล้สะพานปลาธุรกิจบางแห่งต้องใช้แรงงานเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เช่นโรงงานทอผ้าไหมนิยมอยู่ที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพราะชาวไทยอีสานมีฝีมือในการทอผ้าหรือทำหัตถกรรมตามประเพณีวัฒนธรรมที่สืบเนื่องกันมา"ก็อาจจะเลือกเวบไซต์ที่ผู้ใหญ่เล่น ไม่ใช้เวบที่วัยรุ่นเข้ามาคุยกัน เป็นต้น

แผนที่ THE MALL

ที่มา
http://www.mbalpru.com/article/article.pdf
http://th.wikipedia.org/wiki/เดอะมอลล์
http://www.soidb.com/th/bangkok/shop/department/mall5_thaphra.html